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Queda un mes y medio para que entre en vigor de forma definitiva la nueva ley hipotecaria, una normativa que el Congreso aprobó definitivamente en febrero y que busca incorporar las últimas directrices europeas al ordenamiento jurídico español, así como dar más seguridad a banca y consumidores en materia hipotecaria.
Entre las principales novedades que trae consigo la ley están la limitación de las comisiones por cancelación anticipada, la eliminación de las cláusulas abusivas, una mayor protección del cliente ante el embargo de la casa o el reparto de los gastos asociados a la firma del préstamo hipotecario. Sin olvidar la obligación de los bancos de aportar una información sencilla y transparente tanto antes de conceder el préstamo como durante su vigencia.
Tras la aprobación de la normativa, estaba pendiente el desarrollo del reglamento para detallar algunas partes de la ley, para lo que el Gobierno ha aprobado un Real Decreto que ya ha salido publicado en el BOE.
Según el Ministerio de Economía, “las normas refuerzan la protección de los consumidores y establecen un marco de seguridad jurídica para los operadores. Así, en el Real Decreto se recogen, entre otros, los requisitos para la prestación de los servicios de asesoramiento; los requerimientos para la inscripción en el registro correspondiente de los prestamistas de crédito inmobiliario; las especificaciones y requisitos técnicos de los medios telemáticos que deberán emplearse para la remisión al notario de la documentación precontractual o la información a facilitar a los clientes durante la vigencia del contrato, que deberá ser accesible para las personas con discapacidad”.
Una de las partes del real decreto de mayor interés para los hipotecados es la que resume toda la información periódica que deben dar las entidades financieras a sus clientes durante la vigencia de los préstamos para la compra de vivienda (es decir, tantos años como dure su hipoteca), incluidos en el capítulo III del Real Decreto, donde se resume una serie de requisitos formales y materiales de la información.
El artículo 6, referido a las características generales de la información, establece que “la información que, por estar prevista en el contrato de préstamo o en disposición normativa, deba ser facilitada al prestatario tras la firma del contrato para permitir su seguimiento, deberá cumplir las siguientes características:
a) Reflejar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.
b) No destacar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.
c) Resultar oportuna y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.
d) No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante”.
Los siguientes artículos, por su parte, resumen la información periódica que debe suministrar el banco al cliente. Por ejemplo, sobre las comisiones aplicadas o los posibles cambios en el tipo de interés aplicado en el préstamo.
El artículo 7 establece que el banco debe facilitar al prestatario en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un documento de liquidación en el que se expresarán con claridad y exactitud:
a) El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
b) Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
c) Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
d) Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados
Además, debe remitirse en el mes de enero de cada año, de forma completa y detallada, la información sobre comisiones y gastos devengados, y tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados a los préstamos inmobiliarios durante el año anterior.
El artículo 8, en cambio, se centra en la información sobre los tipos de interés, y deja claro que “en los casos en que pueda modificarse el tipo de interés aplicable a la hipoteca, el prestamista informará al prestatario de dicha modificación con una antelación mínima de 15 días naturales antes de que esta se aplique. Dicha información incluirá:
a) La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.
b) El importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.
c) Los detalles correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.
Por otro lado, el artículo insiste en que en caso de que el interés pueda modificarse y se determine mediante subasta en los mercados de capital, lo que impide que el prestamista pueda informar de la variación al prestatario antes de que le sea aplicable, el banco “informará al prestatario sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que ello podría afectarle con una antelación a la subasta de al menos 15 días naturales”.
El artículo 10 del Real Decreto detalla que “toda comunicación enviada por el prestamista durante la vigencia del contrato de préstamo se realizará en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estará redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes”.
Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, "este Real Decreto añade concrección a la ley, lo que siempre es positivo, y ahora pasamos a un periodo en el que todos los bancos e intermediarios de crédito deben adaptarse a los cambios. Pero será a partir del 17 de junio, con la normativa ya en vigor, cuando podamos ver si se generan o no fricciones en el mercado hipotecario y si las novedades son suficientes".
