Cómo detectar cláusulas abusivas en un contrato de alquiler de vivienda

junio 28, 2019 •

Ante todo hay que subrayar que para los alquileres de vivienda no existen contratos que podamos llamar ‘oficiales’, ni que el hecho de que hayan sido redactados por un profesional, implique que no contengan cláusulas abusivas.

¿Qué es una cláusula abusiva?

En general es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento del inquilino un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.

Sin embargo conforme al artículo 6 de la LAU, podemos ampliar el concepto a toda cláusula que modifique en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del contrato de arrendamiento de vivienda, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Con este antecedente vamos a enumerar algunas de las cláusulas que pueden aparecer en los contratos de alquiler, siendo abusivas, por tanto nulas y sin eficacia jurídica.

Duración del contrato

Serán nulas las cláusulas que:

• Impongan al inquilino la obligación de permanecer en la vivienda más de los seis meses que prescribe la ley.

• Determinen una duración del alquiler inferior al año.

• Establezcan la facultad del arrendador de dar por terminado el contrato antes de que se cumplan las prórrogas establecidas por la ley a favor del inquilino. En este momento cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.

• Señalen una indemnización por incumplimiento de la duración pactada superior a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Será nula la cláusula que:

• Establezca la obligación de pago anticipado superior a un mes, aún cuando el inquilino haya pagado al entrar un año de alquiler anticipado.

• Autorice al casero a reclamar el pago de la actualización con efectos retroactivos.

Reparación de daños

Será nula la cláusula que:

• Impute al inquilino la reparación de daños o sustitución de elementos que no sean como consecuencia de mal uso por parte del mismo o puedan considerarse pequeñas reparaciones -+/- 150€.

• Atribuya al casero la facultad de penetrar en la vivienda arrendada para comprobar el estado de la misma o por motivo similar.

Fianza

Será nula la cláusula que:

• Exija al inquilino una garantía adicional cuyo valor exceda de dos mensualidades de renta.

Enajenación de la vivienda

Será nula la cláusula que:

• Considere como causa de resolución del arriendo la venta o enajenación de la vivienda.

• Imponga al inquilino la obligación de enseñar la vivienda a futuros compradores.

Gastos de Comunidad

Será nula la cláusula que:

• Repercuta sobre el inquilino el pago de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sin hacer constar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.

Si bien, hay que subrayar, que las cláusulas abusivas son nulas y se tienen por no puestas, ¿Qué debe hacerse si nos ponen a la firma un documento que contenga alguna de las cláusulas antes reseñadas? Lo recomendable es poner de manifiesto esta circunstancia y exigir que se elimine del contrato esa condición, con ello se evitarán problemas durante la vigencia de ese alquiler.

(fuente En Alquiler)